Grundsteuer
Jeder Grundbesitz wird besteuert, unabhängig davon, ob er
- land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird (Grundsteuer A),
- bebaut oder unbebaut ist (Grundsteuer B),
- gewerblich genutzt wird oder Wohnzwecken dient (Grundsteuer B).
Grundsätzlich zahlungspflichtig ist der Eigentümer oder die Eigentümerin des jeweiligen Grundbesitzes.
Grundsteuermessbetrag
Im Rahmen der Bewertung eines Grundstückes durch das zuständige Finanzamt wird ein sogenannter Einheitswert festgesetzt, aus dem unter Anwendung einer Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet wird.
Die Höhe des Einheitswertes und des Messbetrages ergeben sich aus dem jeweiligen Einheitswert- und Grundsteuermessbescheid, den jeder Eigentümer vom Finanzamt erhält.
Die Grundsteuer wird auf der Grundlage dieses Grundsteuermessbetrages von der Gemeinde festgesetzt.
Festsetzung
Die in vierteljährlichen Vorauszahlungsraten (jeweils zum 15.2./ 15.5./ 15.8./ 15.11.) fällige Grundsteuer wird durch einen Abgabenbescheid festgesetzt und errechnet sich wie folgt:
Grundsteuermessbetrag des Finanzamtes multipliziert mit dem Grundsteuerhebesatz der Gemeinde Gersheim.
Der Hebesatz wird vom Gemeinderat der Gemeinde Gersheim beschlossen.
Es ist auch möglich, die Grundsteuer (einschließlich der Benutzungsgebühren) in einer Summe zu zahlen. Hierfür ist bis zum 30.9. eines Jahres ein schriftlicher Antrag erforderlich. Der Antrag bewirkt, dass die Grundsteuer (einschließlich der Benutzungsgebühren) ab dem nächsten Jahr (und natürlich in den folgenden Jahren) jeweils zum 1.7. in einer Summe zu zahlen ist.
Sie erleichtern sich und uns die Arbeit, wenn Sie uns eine Einzugsermächtigung erteilen:
Tipp: Haben Sie Ihr Haus/ Grundstück verkauft?
Sie haben Ihr Haus verkauft? Dann ergibt sich hinsichtlich der Grundsteuer eine neue abgabenrechtliche Situation.
Bei einem Eigentumswechsel bleiben Sie solange zahlungspflichtig, bis das Finanzamt eine Eigentumsumschreibung durchgeführt hat, die kraft Gesetzes mit Wirkung vom 1. Januar des Jahres nach der Veräußerung erfolgt.
Sie haben daher noch die gesamte Grundsteuer und Ortskirchensteuer bis zum Erhalt des neuen Steuerbescheides/Aufhebungsbescheides der Gemeinde Gersheim zu entrichten.
Musterablauf eines Haus- oder Grundstücks-Verkaufes bis zum neuen Steuerbescheid:
- Notartermin mit Unterschriften
- Geldeingang auf dem Konto des Verkäufers
- Rückmeldung an den Notar
- Der Notar meldet Verkauf an Grundbuchamt
- Das Grundbuchamt trägt ins Grundbuch ein
- Das Grundbuchamt gibt anschließend die Information an das zuständige Finanzamt
- Das Finanzamt stellt neuen Grundsteuermessbescheid aus und verschickt den Bescheid an die Gemeinde/Stadt.
- Die Gemeinde/Stadt erhält den neuen Grundsteuermessbescheid und stellt einen Steuerbescheid auf den neuen Eigentümer sowie einen Aufhebungsbescheid an den alten Eigentümer aus
Das Steueramt der Gemeinde Gersheim hat keine rechtliche Möglichkeit, die Grundsteuer vor der steuerrechtlichen Eigentumsumschreibung durch das Finanzamt von dem Erwerber anzufordern.
Wichtiger Hinweis:
Nach dem Erhalt des Erst nach Bekanntgabe eines neuen Einheitswert- und Grundsteuermessbescheides durch das Finanzamt kann der Erwerber zur Grundsteuer veranlagt werden.
Die Grundsteuer für das Veräußerungsjahr sollte privatrechtlich geregelt werden, am besten schon im notariellen Vertrag beim Verkauf.
Beispiel:
Der Verkauf erfolgt zum 15.03.2013; eine Umschreibung erfolgt durch das Finanzamt entsprechend erst zum 01.01.2014.
Die privatrechtliche Regelung sollte also für den Zeitraum 16.03.2013 bis 31.12.2013 erfolgen.
Die neue Grundsteuerreform kommt. Bis 31.10.2022 Erklärung abgeben.
Häufig gestellte Fragen
Was wird durch die Grundsteuer besteuert?
Die Grundsteuer (GrdSt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz , Rechtsgrundlage für die Bewertung des Grundeigentums ist das Bewertungsgesetz .
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer und wird in der Gemeinde Gersheim durch das Finanzamt, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt, festgesetzt. Für die Gemeinde Gersheim ist dies das Finanzamt St. Wendel. Steuerpflichtig ist der Grundstückseigentümer.
Was ist die Besteuerungsgrundlage?
Grundlage der Besteuerung sind die sogenannten Einheitswerte:
- für Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, private und betriebliche Grundstücke) in den alten Ländern (einschl. dem ehemaligen Westteil Berlins) der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1964 (EW 1964)
- Nutzfläche (pauschale Grundsteuer je Quadratmeter) nach Maßgabe des § 42 Grundsteuergesetzes (GrStG)
Der Einheitswert wird durch Bescheid vom Finanzamt festgestellt. Der Einheitswertbescheid ist der Grundlagenbescheid für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags und enthält Feststellungen über den Wert, die Art und die Zurechnung des Grundstücks (wirtschaftliche Einheit). Die Feststellungen über den Wert und die Grundstücksart haben Dauerwirkung auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.
Man unterscheidet die folgenden Einheitswertfeststellungen:
- Hauptfeststellung
- Nachfeststellung
- Fortschreibung
- a) Wertfortschreibung
- b) Artfortschreibung
- c) Zurechnungsfortschreibung
- Aufhebung
zu 1. Hauptfeststellung
Die Hauptfeststellung für Grundbesitz fand auf den 01.01.1964 für die alten Bundesländer und den ehemaligen Westteil Berlins statt. Es werden daher keine Bescheide zur Hauptfeststellung mehr erteilt.
zu 2. Nachfeststellung
Nachfeststellungen erfolgen für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten (z.B. Gründung von Wohnungseigentum, Teilung von Grundstücken) und für solche, für die erstmals die Steuer erhoben wird.
zu 3. Fortschreibung:
a) Wertfortschreibung
Eine Wertfortschreibung wird durchgeführt, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks geändert haben (z.B. durch Baumaßnahmen – Abriss, Anbau, Umbau –) und der neu errechnete Einheitswert den bisher gültigen in einem bestimmten Umfang überschreitet (§ 22 Abs. 1 BewG).
Eine Wertfortschreibung kann auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung stattfinden (siehe hierzu § 22 Abs. 3 BewG).
b) Artfortschreibung
Eine Artfortschreibung erfolgt, wenn sich die Nutzungsart, z.B. vom unbebauten zu einem bebauten Grundstück oder von einem Einfamilienhaus zu einem Mietwohngrundstück, ändert.
c) Zurechnungsfortschreibung
Eine Zurechnungsfortschreibung erfolgt, wenn der Eigentümer wechselt. Es wird kein neuer Bescheid über den Einheitswert erlassen.
zu 4. Aufhebung
Eine Aufhebung eines Einheitswertes erfolgt z.B. in dem Fall, wenn auf Grund der Zusammenlegung zweier bisher einzeln bewerteter Grundstücke nur noch ein Grundstück zu bewerten ist (der eine Einheitswert ist dann aufzuheben, der andere im Rahmen einer Wertfortschreibung fortzuschreiben) oder wenn ein Grundstück vollständig von der Grundsteuer zu befreien ist.
Für Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Feststellungzeitpunkt herangezogen (Was ist zum 01.01. im Jahr x auf dem Grundstück vorhanden?), jedoch erfolgt die Bewertung immer nach den Wertverhältnissen zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt (z. B. Mieten per 01.01.1964).
Wie wird der Einheitswert berechnet?
Unbebautes Grundstück
Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert wie folgt:
Einheitswert = qm des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964)
Ertragswertverfahren
Ein-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.
Es wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964), die ein Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände) erhöhen bzw. mindern den Einheitswert.
Ob das/die Gebäude/die Wohnung/en selbstgenutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird/sind, ist unerheblich für die Bestimmung der Jahresrohmiete und beeinflusst diese nicht.
Sachwertverfahren
In diesem Verfahren werden die einzelnen Werte des Bodens, der/s Gebäude/s/ und der Außenanlagen addiert. Um den Wert von Gebäuden/ zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten (zum 01.01.1964) multipliziert, wobei noch ein Abschlag aufgrund des Gebäudealters (bis zum 01.01.1964) vorgenommen wird.
War für ein Mietwohngrundstück oder ein Einfamilienhaus in den neuen Bundesländern am 01.01.1991 kein Einheitswert festzustellen, bemisst sich die Grundsteuer im Wesentlichen nach einem festgelegten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche, der an den für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzten Hebesatz angepasst wird (Ersatzbemessungsgrundlage). Nach dem 01.01.1991 errichtete Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind im Regelverfahren zu bewerten.
Die Einheitswerte sind in DM zu ermitteln, auf volle hundert DM abzurunden und dann in Euro umzurechnen.
Wie wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt?
Um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln, wird der festgestellte Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl beträgt 2 – 10 v.T. und ist abhängig davon, wo das Grundstück belegen ist, um was für eine Grundstücksart (unbebaut, bebaut, Alt- oder Neubau usw.) es sich handelt und nach welchen Wertverhältnissen (01.01.1964) der Einheitswert zu ermitteln ist. Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid.
Wie hoch sind die Hebesätze?
Die Höhe des Hebesatzes wird durch den Gemeinderat der Gemeinde Gersheim festgelegt. Für 2025 und Folgejahre sind dies wie folgt:
635 % für bebaute und unbebaute Grundstücke (Grundsteuer B) bzw.
400 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Stückländereien u.ä. (Grundsteuer A)
Was ist der Grundsteuerbescheid?
Die Festsetzung der Grundsteuer für das Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) erfolgt durch schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner oder durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt der Gemeinde Gersheim (siehe hierzu auch den folgenden Abschnitt “Wann sind die Vorauszahlungen fällig?”).
Der Grundsteuerjahresbetrag wird ermittelt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.
Wann sind die Vorauszahlungen fällig?
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird fällig am
- 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel.
Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag nicht mehr als 10,00 €, wird dieser am
- 15. August in voller Höhe fällig.
Abweichend von den beiden erstgenannten Fälligkeiten kann auf Antrag des Steuerschuldners die Grundsteuer am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Dieser Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden. Die so beantragte Zahlungsweise bleibt auch für die Folgejahre gültig, es sei denn, die Änderung wird bis zum 30. September für das folgende Jahr beantragt.
Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel oder einer Teilung?
Durch einen Eigentümerwechsel ändert sich weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Daher ist jedes Grundstück (jede wirtschaftliche Einheit gem. § 2 Bewertungsgesetz) beim zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, z.B.: durch Teilung in Wohnungs-/Teileigentum oder durch Realteilung, so erhalten diese neue eigene Steuernummern.
Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem/der neuen Eigentümer/in ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Übergang von Nutzen und Lasten (‘Lastenwechsel’) steuerlich zugerechnet. Ggf. davon abweichende zivilrechtliche Vereinbarungen zur Übernahme der Lasten in einem Kaufvertrag haben auf die Steuerschuldnerschaft keinen Einfluss – im Falle einer Nichtzahlung wendet sich das Finanzamt mit einer Mahnung an den Veräußerer.
Wie finde ich heraus, welche Grundstücke ich geerbt habe?
Bitte wenden Sie sich hierzu an das Saarländische Grundbuchamt. Dort können Sie als Berechtigter einen Grundbuchauszug beantragen.
alternativ: (Bürgerdienste Saar)
Wie finde ich heraus, wo meine geerbten/gekauften Grundstücke liegen?
Bitte wenden Sie sich hierzu an das zuständige Katasteramt, für die Gemeinde Gersheim zuständig ist das Saarländische Katasteramt in Saarbrücken.
alternativ: (Bürgerdienste Saar)
Müssen Veränderungen dem Finanzamt gemeldet werden?
Ja. Sie müssen bauliche Veränderungen dem Finanzamt ebenso mitteilen wie persönliche (z.B. Eigentümerwechsel). Es besteht in dieser Hinsicht eine Mitwirkungspflicht gemäß § 90 Abgabenordnung (AO). Über einen Verkauf wird das Finanzamt in der Regel durch das Grundbuchamt informiert.
Ab wann wirken sich Veränderungen steuerlich aus?
Maßgebend für die Steuerschuldnerschaft sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Nach diesem Stichtagsprinzip wirken sich Veränderungen am Eigentum erst zum 1. Januar des Folgejahres aus. Die Grundsteuerschuldnerschaft geht also nicht gleichzeitig mit dem bürgerlich-rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentum auf den Erwerber über, sondern erst zum folgenden 1. Januar. Bis dahin wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.
Wer am 1.Januar Eigentümer und deshalb Steuerschuldner ist/war, schuldet also die volle Jahressteuer. Der Verkäufer bleibt somit Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr und muss für deren rechtzeitige und vollständige Entrichtung sorgen. Davon abweichende privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erwerber darüber, wer die Grundsteuer übernimmt, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss. Bleibt eine fällige Zahlung aus, wendet sich das Finanzamt daher mit einer Mahnung an den Verkäufer.
Kann ich von der Grundsteuer befreit werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Befreiung (§§ 3 und 4 GrStG) von der Grundsteuer erfolgen. Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften. Eine Befreiung kommt regelmäßig nicht in Betracht, wenn das Objekt für land- und forstwirtschaftliche oder Wohnzwecke genutzt wird.
Kann die Grundsteuer auch erlassen werden?
Ein Erlass bzw. Teilerlass der Grundsteuer für Kulturgut und Grünanlagen gemäß § 32 GrStG (z.B. bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden) oder wegen wesentlicher Ertragsminderung gemäß § 33 GrStG (z.B. auf Grund der Zahlungsunfähigkeit des Mieters) kann in Frage kommen, wenn die Voraussetzungen der genannten Vorschriften erfüllt sind. Der Erlass bzw. Teilerlass wird nur auf Antrag gewährt und muss bis zum 31.März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt gestellt werden, für das die Grundsteuer festgesetzt worden ist (Erlasszeitraum); dies ist eine Ausschlussfrist.
Welches Finanzamt ist zuständig?
Das Lagefinanzamt; d.h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt. Hier: Finanzamt St. Wendel
Was regelt das Grundsteuerreformgesetz?
Mit dem Grundsteuerreformgesetz vom 26.11.2019 wird geregelt, dass zum 01.01.2022 alle Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag erfolgt eine neue Hauptfeststellung des Grundsteuerwerts (vorher Einheitswert). Eigentümerinnen und Eigentümer werden im Jahr 2022 für jede wirtschaftliche Einheit eine Steuererklärung abgeben müssen. Wirtschaftliche Einheiten sind z.B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke, aber auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
Die Finanzämter werden dann Bescheide über den Grundsteuerwert erlassen. Dieser Wert ist die neue Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer ab dem Jahr 2025.
Bis 31.12.2024 wird die Grundsteuer folglich nach der alten Bemessungsgrundlage „Einheitswert“ erhoben.
Die Finanzverwaltung wird die Bürgerinnen und Bürger rechtzeitig auf die Erklärungspflichten hinweisen und über das neue Recht und das neue Verfahren informieren.
Im Saarland wird es voraussichtlich landeseigene Regelungen zur Bewertung geben. Darüber hinaus wird das Bundesrecht angewendet. Über den Hebesatz, der ab dem Jahr 2025 anzuwenden ist, wird der Gemeinderat der Gemeinde Gersheim entscheiden.
Informationen zur Grundsteuerreform und ein Erklärvideo finden Sie auf der Website des Bundesfinanzministeriums.
